Окупаемость недвижимости: Россия или Пхукет — как честно считать
Спор «своя однушка против квартиры у моря» решается не эмоциями, а тремя поправками: на инфляцию, на валюту и на реальный чистый доход.
Сначала — дисклеймер
Что такое «срок окупаемости» и почему это ещё не всё
Механика простая: делим цену объекта на годовой арендный доход — получаем срок окупаемости (это обратная величина доходности). Квартира, приносящая 5% годовых от своей цены, окупается примерно за 20 лет. Удобно, наглядно — и обманчиво. Показатель молчит про инфляцию, простои, комиссии, динамику цены самого актива. А для покупки за границей есть ещё один слепой участок, самый важный: в какой валюте вы этот доход получаете.
Поэтому корректный вопрос звучит не «где число меньше», а «где выше реальная доходность — за вычетом инфляции и в устойчивой валюте». Именно через эту линзу дальше смотрим на оба рынка.
Что показывают расчёты по России
РБК Недвижимость в своих публиковавшихся расчётах оценивала доходность долгосрочной аренды в крупных российских городах в 4–6% годовых; однокомнатная квартира в Москве или Петербурге при таких ставках отбивается порядка 20–25 лет. В отдельных региональных городах ставки повыше — но и там счёт идёт на полтора десятка лет.
Теперь главный подвох — инфляция. При официальном прогнозе около 5–6% в год номинальные 5–6% от аренды инфляция съедает практически целиком. Реальная доходность болтается около нуля, временами уходя в минус. Внешне актив «работает»: деньги капают каждый месяц. В покупательной способности — стоит на месте.
Как это выглядит на Пхукете
По инвестиционным проектам из нашей практики подбора ориентир — 7–10% годовых и окупаемость за 10–12 лет при грамотном выборе объекта. Но сама ставка — только половина истории. Вторая половина: доход приходит в батах, валюте, исторически стабильной к доллару. И третья: инфляция в Таиланде, по данным МВФ, в среднем за последнее десятилетие держалась порядка 1% в год — заметно ниже российской. То есть здешние номинальные проценты почти не тают: что видите на бумаге, то примерно и остаётся в реальном выражении.
| Параметр | Россия (крупные города) | Пхукет (инвест-проекты) |
|---|---|---|
| Доходность аренды | ~4–6% годовых | ~7–10% годовых |
| Срок окупаемости | ~20–25 лет | ~10–12 лет |
| Валюта дохода | рубль (волатилен) | бат (стабилен к $) |
| Инфляция (ориентир) | ~5–6% в год | ~1% в год |
| Реальная доходность | близка к нулю | ближе к номинальной |
И вот парадокс восприятия: «10–12 лет» на Пхукете звучит для многих долго, хотя московская квартира по статистике окупается почти вдвое дольше. Причём это ещё щадящее сравнение — без поправки на инфляцию и слабеющий рубль оно и вовсе не в пользу привычного рынка.
Как посчитать по-честному самому
Хотите закрыть спор — приведите оба варианта к одной метрике: реальная доходность в устойчивой валюте. Четыре шага:
- Берите чистый годовой доход — после простоев, комиссий и содержания, а не рекламную «грязную» ставку.
- Делите его на полную стоимость входа: цена лота плюс налоги и оформление. Это ваша фактическая доходность.
- Вычтите инфляцию той валюты, в которой приходит доход, — останется доходность в покупательной способности.
- Наложите валютный риск: одинаковый процент в рубле и в бате — это два разных инвестиционных профиля.
После такого приведения к общему знаменателю дискуссия «зато рядом с домом» обычно заканчивается сама: остаётся арифметика, и она либо сходится, либо нет.
Считать по конкретному объекту
Средние по рынку цифры — это рамка, не ответ. Ответ всегда в конкретном проекте: его загрузке, договорных условиях и репутации застройщика. Всю механику расчёта — с оговорками и ссылками на первоисточники — мы разобрали в отдельном инвест-гайде.