Пхукет, Бали или Дубай: где покупать недвижимость в 2026

Это не рейтинг «кто лучше» — это три разных продукта

Пхукет, Бали и Дубай постоянно ставят в один ряд и спрашивают: где выгоднее? Вопрос звучит логично, но ответа «вот тут лучше всего» у него нет — потому что это не три версии одного товара, а три принципиально разных продукта. Где-то вы получаете полное владение землёй, но платите за вход дороже; где-то — высокую доходность, но самое слабое право собственности; где-то — ноль налогов и ВНЖ в довесок, но совсем другой климат и стиль жизни.

Поэтому честнее сравнивать не «по доходности», а по компромиссам. Для покупателя реально важны четыре вещи: чем именно вы владеете и насколько это надёжно, сколько платите налогов, даёт ли покупка право жить в стране, и какую доходность реально ожидать. Дальше — по каждому пункту, без победителя «в целом».

Сразу оговоримся: мы работаем по Пхукету, поэтому в конце честно скажем, где Пхукет НЕ выигрывает. Смысл материала — не убедить, что «Таиланд лучше всех», а помочь выбрать под вашу задачу.

Главное в одной таблице

Вот как три рынка выглядят по ключевым параметрам для иностранного покупателя. Дальше разберём каждую строку подробнее.

Владение: где вы реально владеете, а где — арендуете

Это самая важная и самая недооценённая строка. По праву собственности на землю три рынка выстраиваются в понятную лестницу.

Дубай — наверху: иностранец покупает фрихолд в специально отведённых зонах и владеет объектом полностью, включая землю, бессрочно и на своё имя. Это самое сильное право из трёх. Пхукет — посередине: землю иностранцу во фрихолд не оформить, зато квартиру в кондоминиуме — да, полноценный фрихолд в пределах 49% иностранной квоты здания; виллу же держат через аренду, узуфрукт или компанию. Бали — внизу по надёжности: фрихолд (Hak Milik) доступен только гражданам Индонезии, а иностранец пользуется арендой (Hak Sewa, обычно 25–30 лет) или правом пользования (Hak Pakai — до 80 лет по правительственному постановлению PP 18/2021, но требует действующего вида на жительство KITAS).

Налоги: где 0%, а где нет

Здесь картина простая. Дубай — самый налогово-дружелюбный: нет ежегодного налога на недвижимость, нет налога на доход от аренды и нет налога на прирост капитала; при покупке платится единовременный сбор DLD 4%. Таиланд — «низконалоговый»: ежегодного налога на недвижимость в привычном смысле почти нет, при покупке — умеренные сборы (порядка 2%), доход от аренды облагается. На Бали налоговая картина сложнее: есть и разовые сборы при сделке, и налог на доход от аренды — конкретные ставки зависят от формы владения и их стоит уточнять отдельно.

Для инвестора, считающего чистую доходность, налоговая разница между Дубаем и остальными двумя — не мелочь: 0% на аренду и на прирост капитала ощутимо меняет итоговую цифру. Это, пожалуй, второй по силе аргумент Дубая после владения.

Виза: где покупка сразу даёт право жить

Тут Дубай снова отличается механикой. В ОАЭ покупка недвижимости от AED 2 млн напрямую даёт Golden Visa — вид на жительство на 10 лет; то есть объект и статус проживания связаны в один шаг (подходят и ипотечные объекты, если оплачено не менее AED 2 млн). Но у этой связки есть честная оговорка: продавать объект в течение действия визы нельзя — иначе статус аннулируется. То есть «полное владение» здесь идёт в комплекте с ограничением на выход из актива на 10 лет. В Таиланде покупка сама по себе ВНЖ не даёт, но поддерживает отдельные долгосрочные каналы — новую (2026) визу за инвестиции в недвижимость от ~THB 3 млн, программу LTR или платную Thailand Privilege. На Бали покупка тоже не даёт статус автоматически, а для формата Hak Pakai вид на жительство (KITAS) — вообще обязательное условие.

Доходность и вход: почему цифрам из рекламы верить нельзя

С доходностью будьте осторожны: именно здесь больше всего маркетинговых преувеличений, причём на всех трёх рынках. Обобщённо: Бали славится высокой валовой доходностью на виллах под короткую аренду — но это доход при активном управлении и на самом слабом праве собственности (аренда, а не владение). Пхукет даёт умеренную доходность с более высокой на короткой аренде и понятным кондо-фрихолд. Дубай — умеренная валовая доходность, которую заметно улучшают нулевые налоги на аренду и на прирост капитала.

Конкретные проценты сильно зависят от объекта, локации, сезона и модели аренды, поэтому относитесь к любым конкретным процентам из презентаций как к рекламному максимуму, а не к норме. Считать нужно чистую доходность по конкретному объекту, после расходов и налогов, — а не валовую цифру из презентации.

Так где же покупать

Победителя «в целом» нет — есть приоритет. Если на первом месте максимальная надёжность владения, нулевые налоги и ВНЖ «в комплекте» — логично смотреть в сторону Дубая, приняв его цену входа и другой образ жизни. Если важен баланс тропического формата, доступного входа и чистого владения квартирой — это Пхукет: кондо-фрихолд, умеренные налоги, понятные визовые каналы для владельца. Если цель — выжать максимум валовой доходности на вилле и вы готовы к лизхолд и активному управлению — это профиль Бали, но с самым слабым правом собственности из трёх.

Мы работаем по Пхукету и честно скажем, где он проигрывает: по чистоте владения землёй и по налогам Дубай сильнее. Зато по цене входа, кондо-фрихолд, климату и балансу «жизнь + инвестиция» Пхукет остаётся одним из самых сбалансированных вариантов для русскоязычного покупателя — и, в отличие от виллы через номинальную схему, квартиру в кондоминиуме здесь покупают абсолютно легально и на своё имя. Что бы вы ни выбрали, решение принимайте по чистой математике и проверяемым документам, а не по обещанной доходности из презентации.